Ngekos atau Beli Rumah? Ini Pertimbangan Finansial Pekerja Muda di Jakarta

InfoNasabah.com - Banyak pekerja muda di Jakarta memilih tinggal di kos karena lokasinya dekat dengan tempat kerja dan biayanya dinilai lebih terjangkau dibandingkan membeli rumah atau menyewa apartemen. Bagi mereka yang belum memiliki kemampuan finansial untuk membeli hunian, menyewa kamar menjadi pilihan praktis untuk memenuhi kebutuhan tempat tinggal sekaligus menjaga fleksibilitas keuangan.

Peneliti GREAT Institute, Adrian Nalendra Perwira, menilai biaya sewa tidak bisa langsung dianggap sebagai uang terbuang hanya karena penyewa tidak memperoleh aset properti. Menurutnya, keputusan menyewa atau membeli rumah perlu mempertimbangkan kemampuan finansial, lokasi, biaya transportasi, dan kebutuhan hidup secara keseluruhan.

Ia juga menilai kebijakan perumahan perlu memberikan perhatian pada ketersediaan hunian sewa yang layak dan terjangkau, terutama bagi pekerja muda di perkotaan.

Peneliti: Menyewa Berarti Membayar Lokasi dan Fleksibilitas

Adrian mengatakan, keputusan tinggal di kos berkaitan erat dengan kemampuan finansial dan keterjangkauan hunian di Jakarta. Bagi pekerja yang belum mampu membeli rumah, menyewa kamar memungkinkan mereka memenuhi kebutuhan tempat tinggal tanpa langsung menanggung cicilan jangka panjang.

“Kalau melihatnya hanya dari sisi kepemilikan aset, menyewa memang tidak menghasilkan kepemilikan rumah. Namun, orang juga membayar untuk mendapatkan tempat tinggal, akses ke lokasi kerja, dan fleksibilitas,” kata Adrian saat dihubungi.

Menurutnya, perbandingan antara menyewa dan membeli rumah tidak cukup hanya dengan melihat biaya sewa bulanan dan cicilan kredit pemilikan rumah (KPR). Pembelian rumah juga membutuhkan uang muka, biaya perawatan, dan pengeluaran lain yang perlu diperhitungkan.

Sebagai ilustrasi, rumah seharga Rp800 juta dengan uang muka 20 persen membutuhkan dana awal Rp160 juta. Setelah itu, pembeli masih harus menanggung cicilan selama bertahun-tahun sesuai tenor dan ketentuan pembiayaan.

“Yang perlu dihitung bukan hanya apakah cicilannya terlihat mampu dibayar setiap bulan, tetapi juga apakah seseorang masih punya ruang untuk memenuhi kebutuhan sehari-hari, menabung, dan menghadapi pengeluaran tidak terduga,” jelas Adrian.

Karena itu, kemampuan membayar cicilan belum tentu menunjukkan bahwa seseorang telah siap membeli rumah. Kondisi keuangan juga perlu dinilai dari kecukupan dana darurat, kestabilan pendapatan, serta kemampuan memenuhi kebutuhan rutin.

Biaya Kos Mengurangi Ruang untuk Menabung

Meski menawarkan fleksibilitas, menyewa kos juga memiliki konsekuensi finansial. Penyewa harus membayar biaya tempat tinggal secara berkala tanpa memperoleh kepemilikan properti. Dalam jangka panjang, pengeluaran tersebut dapat mengurangi kemampuan mengumpulkan uang muka rumah jika tidak diimbangi dengan perencanaan keuangan yang baik.

Sebagai gambaran, pekerja dengan penghasilan Rp6 juta per bulan yang membayar kos Rp2 juta mengalokasikan sekitar 33,3 persen penghasilannya untuk tempat tinggal. Porsi itu belum mencakup biaya makan, transportasi, kebutuhan pribadi, tabungan, dan dana darurat.

Situasi tersebut menunjukkan pentingnya menilai biaya hunian sebagai bagian dari keseluruhan anggaran bulanan. Kos yang dekat dengan kantor mungkin mengurangi biaya transportasi dan waktu perjalanan, tetapi harga sewanya tetap harus disesuaikan dengan kemampuan finansial.

Dengan demikian, keputusan memilih kos tidak hanya ditentukan oleh murah atau mahalnya harga kamar, tetapi juga oleh dampaknya terhadap kemampuan memenuhi kebutuhan lain dan membangun tabungan.

Bella Bertahan di Kos karena Lebih Praktis

Bella (26) telah tinggal di kos sejak kuliah hingga bekerja, sekitar tujuh hingga delapan tahun dengan beberapa kali berpindah tempat. Saat ini, ia membayar sekitar Rp2 juta per bulan untuk kamar berukuran 3 x 3 meter di Jakarta Selatan.

Kamar tersebut dilengkapi tempat tidur, lemari, meja kecil, dan kamar mandi pribadi. Bagi Bella, lokasi yang dekat dengan tempat kerja menjadi salah satu alasan utama untuk tetap menyewa.

“Kalau untuk sekarang, ngekos masih paling praktis. Apalagi kalau tempatnya dekat kantor, jadi tidak perlu menghabiskan banyak waktu di jalan,” ujar Bella saat dihubungi Kompas.com, Senin (26/10/2026).

Bella mengatakan, membeli rumah bukan keputusan sederhana bagi pekerja muda yang harus membagi penghasilan untuk berbagai kebutuhan.

“Pengen punya rumah sendiri, tetapi harus dihitung juga uang muka, cicilan, dan biaya lainnya. Kalau rumahnya jauh dari kantor, ongkos transportasi dan waktu perjalanan juga harus dipikirkan,” kata dia.

Ia menyadari bahwa menyewa berarti mengeluarkan uang setiap bulan tanpa memiliki tempat tinggal tersebut. Namun, pilihan ini masih memberikan keleluasaan selama kondisi keuangannya belum memungkinkan untuk membeli rumah.

Di sisi lain, tinggal di kos memiliki keterbatasan, antara lain ruang penyimpanan yang tidak luas dan keleluasaan menerima teman yang lebih terbatas dibandingkan tinggal di rumah sendiri.

Virda: Membeli Rumah Harus Sesuai Kemampuan

Pertimbangan serupa disampaikan Virda (27), pekerja swasta di kawasan Mampang, Jakarta Selatan. Ia membayar sekitar Rp2 juta per bulan untuk kamar yang dilengkapi pendingin ruangan dan kamar mandi pribadi.

Virda memilih kos karena lokasinya mendukung aktivitas sehari-hari. Menurutnya, menyewa tempat tinggal bukan berarti seseorang tidak memiliki rencana untuk membeli rumah pada masa depan.

“Menurut saya, ngekos itu bukan berarti kita tidak punya tujuan untuk membeli rumah. Memang sekarang kebutuhannya masih lebih cocok ngekos,” kata Virda saat dihubungi.

Ia menilai keputusan membeli rumah sebaiknya tidak didasarkan semata-mata pada usia atau keinginan mengikuti pilihan orang lain.

“Kalau mau beli rumah, harus benar-benar siap. Bukan cuma uang muka dan cicilan, tetapi juga biaya perawatan dan kebutuhan sehari-hari. Jangan sampai punya rumah, tetapi pengeluaran lainnya malah keteteran,” ujar dia.

Bagi Virda, kesiapan finansial perlu menjadi pertimbangan utama sebelum mengambil komitmen pembiayaan jangka panjang. Memiliki rumah memang dapat menjadi tujuan keuangan, tetapi proses mencapainya perlu disesuaikan dengan pendapatan dan kebutuhan masing-masing.

Pemilik Kos Sesuaikan Harga dengan Fasilitas

Dari sisi penyedia hunian, lokasi dan fasilitas turut menentukan harga sewa. Bigal (38), pengelola enam kamar kos milik keluarganya di Cikini, Jakarta Pusat, mengatakan calon penyewa umumnya mencari tempat yang memudahkan aktivitas harian, terutama bagi mereka yang bekerja di kawasan perkotaan.

“Lokasi memang menjadi pertimbangan. Orang biasanya mencari tempat yang memudahkan aktivitas mereka, apalagi kalau setiap hari harus bekerja,” ujar Bigal saat ditemui.

Menurutnya, pengelolaan kos juga mencakup pemeliharaan kebersihan, pemeriksaan fasilitas, dan perbaikan kerusakan. Pengeluaran tersebut menjadi bagian dari biaya operasional yang perlu diperhitungkan oleh pemilik atau pengelola.

Sementara itu, Ita (41), pemilik delapan kamar kos di Mampang, Jakarta Selatan, menawarkan kamar tanpa pendingin ruangan dengan harga mulai Rp1,6 juta per bulan. Adapun kamar berpendingin ruangan disewakan dengan harga Rp2,5 juta per bulan.

“Biasanya orang menyesuaikan dengan kebutuhan dan anggaran. Ada yang mencari kamar tanpa AC, ada juga yang memang membutuhkan AC dan fasilitas lebih lengkap,” kata Ita.

Ia menjelaskan, calon penghuni biasanya membandingkan harga dan fasilitas sebelum menentukan pilihan. Karena itu, kondisi kamar perlu dijaga agar tetap layak digunakan. Biaya pemeliharaan dan perbaikan juga menjadi salah satu pertimbangan dalam menentukan tarif sewa.

Perbedaan harga tersebut memperlihatkan bahwa pilihan kos dapat disesuaikan dengan kebutuhan dan kemampuan penghuni. Namun, calon penyewa tetap perlu memperhitungkan biaya tambahan serta memastikan fasilitas yang ditawarkan sesuai dengan harga yang dibayarkan.

Hunian Sewa Terjangkau Perlu Masuk Kebijakan Perumahan

Adrian menilai persoalan keterjangkauan hunian tidak cukup diselesaikan dengan mendorong masyarakat untuk membeli rumah. Pekerja yang belum siap mengambil pembiayaan jangka panjang tetap membutuhkan pilihan tempat tinggal yang layak dengan biaya terjangkau.

“Hunian sewa yang layak dan terjangkau, terutama di lokasi yang terhubung dengan transportasi umum, juga perlu diperhitungkan dalam kebijakan perumahan,” kata dia.

Menurutnya, keberadaan pilihan hunian sewa yang terjangkau dapat membantu pekerja memenuhi kebutuhan tempat tinggal tanpa harus menanggung beban pengeluaran yang berlebihan. Lokasi yang terhubung dengan transportasi umum juga berpotensi membantu menekan biaya dan waktu perjalanan.

Pada akhirnya, kos, apartemen sewa, dan rumah milik memiliki kelebihan serta konsekuensi masing-masing. Keputusan menyewa atau membeli tidak bisa disamaratakan karena bergantung pada pendapatan, kebutuhan, lokasi pekerjaan, dan kesiapan keuangan.

Bagi pekerja muda, pilihan hunian yang tepat bukan sekadar soal memiliki atau tidak memiliki aset properti. Hal yang tidak kalah penting adalah memastikan biaya tempat tinggal tetap seimbang dengan kebutuhan sehari-hari, kemampuan menabung, dan kesiapan menghadapi pengeluaran tak terduga.

Sementara bagi pembuat kebijakan, tantangannya adalah memastikan bahwa akses terhadap hunian layak tidak hanya terbuka bagi mereka yang mampu membeli rumah, tetapi juga bagi masyarakat yang membutuhkan tempat tinggal sewa dengan harga terjangkau.